A s s o e d i l i z i a
Se ne discute in Regione Lombardia, V Commissione.
Il parere di Assoedilizia
RECUPERO DEI SEMINTERRATI: NUOVE UNITA’ ABITATIVE E COMMERCIALI SENZA CONSUMO DI TERRITORIO
Oggi 12 gennaio 2017 la V Commissione Regione Lombardia ha affrontato un importante tema urbanistico: il pdl n. 0258 di iniziativa consiliare sul “Recupero dei piani seminterrati esistenti” che consentirebbe la realizzazione di nuovi alloggi senza bisogno di costruire nuovi edifici, e quindi senza consumo di territorio. Questa la posizione di Assoedilizia espressa dall’avv. Bruna Vanoli Gabardi, del Consiglio Direttivo di Assoedilizia.
Il progetto di legge è senza dubbio di rilevante interesse.
Se ne era già parlato anni fa quando era stata varata la legge di recupero dei sottotetti: risponde infatti alla medesima ratio e cioè “ridurre il consumo di nuovo territorio attraverso il recupero di volumi esistenti nonché i consumi energetici attraverso la messa in opera di interventi tecnologici di contenimento”: queste le premesse della relazione alla proposta.
E anche l’impianto normativo si fonda su analoghi principi.
Più ampia la destinazione: qui è ammessa non solo ad uso abitativo ma anche a uso terziario e commerciale.
I seminterrati interessati cui è applicabile la disciplina vengono esattamente definiti in “piani la cui superficie laterale si presenta parzialmente controterra, in misura comunque non superiore ai 2/3 della superficie laterale totale”.
Condizione di ammissibilità dell’intervento di recupero dei piani seminterrati è che siano:
– realizzati legittimamente alla data di entrata in vigore della legge,
– inseriti in edifici serviti da tutte le urbanizzazioni primarie
– rispettate tutte le prescrizioni igienico-sanitarie con l’unica eccezione dell’altezza che non può essere, in ogni caso, inferiore a m. 2,40.
L’intervento viene classificato come ristrutturazione edilizia ed è ammesso anche in deroga agli strumenti di pianificazione comunale ad eccezione del reperimento di spazi per parcheggi pertinenziali che, solo nell’ipotesi di mancanza assoluta di spazi idonei, può essere sostituito dalla monetizzazione.
Il rapporto di pertinenza va configurato in un atto da trascriversi nei pubblici registri immobiliari.
Dovranno osservarsi le prescrizioni sull’abbattimento delle barriere architettoniche di cui alla L.R. 6/1989 e previste le opere di isolamento termico prescritte da tutte le norme vigenti.
Andrà corrisposto il contributo di costruzione nella misura prevista per le opere di nuova costruzione, malgrado l’intervento venga classificato come ristrutturazione, così come per gli interventi di recupero dei sottotetti.
Ed infine (art. 2 comma 6) “I progetti di recupero dei piani seminterrati che incidono sull’aspetto esteriore dei luoghi e degli edifici”, anche se non sottoposti a vincoli paesaggistici, “sono soggetti al preliminare benestare di compatibilità paesaggistica, espresso dalla commissione per il paesaggio”.
Il Nuovo Regolamento Edilizio del Comune di Milano aveva già anticipato (art. 88) qualche elemento di compatibilità dell’ agibilità dei seminterrati in presenza di alcune condizioni, essenzialmente limitandola, però, a destinazioni non residenziali; qui invece ritroviamo una disciplina generale.
Vediamone i punti che richiedono alcune riflessioni:
1 – Art. 1 comma 2 – Sembra eccessivamente limitativa la prescrizione del limite dei 2/3 di superficie laterale controterra, prescrizione che rischia di escludere dalla applicabilità una gran parte di volumi assolutamente idonei al recupero.
D’altra parte lo stesso Regolamento Edilizio del Comune di Milano che ha anticipato alcuni elementi dell’attuale progetto regionale, come si è visto sopra, non ha prescritto alcun limite del genere; anzi ha ricompreso nella deroga addirittura i sotterranei con determinate caratteristiche.
E proprio ai fini di quanto si propone il Pdl, cioè il contenimento del consumo del suolo attraverso l’uso del costruito, il recupero di tutti i volumi sotterranei con determinate caratteristiche compatibili con la permanenza di persone, e quindi dotati o dotabili di tutti i requisiti igienico-sanitari, potrebbe ritenersi generalmente ammissibile.
2 – Art. 2 comma 6 – Di difficile interpretazione e, quindi, di problematica applicabilità l’obbligo del preliminare benestare di compatibilità paesaggistica.
In effetti si riprende una prescrizione della legge sul recupero dei sottotetti senza, però, l’esistenza del presupposto fondante di quella fattispecie.
Mentre, infatti, nell’ipotesi di recupero dei sottotetti l’opera risultante è idonea a creare un impatto paesistico che potrebbe essere negativo nell’ipotesi di recupero di sotterranei non si vede quali risultati di non compatibilità paesaggistica si potrebbero configurare.
Si tratta, infatti, di variare la destinazione di interni rendendoli abitabili.
L’eliminazione di questo obbligo sarebbe elemento di non poco conto in quanto in primo luogo la sottoposizione del progetto al parere della commissione del paesaggio comporterebbe in ogni caso una lungaggine dell’iter procedurale e, cosa ancora più importante, se si interpreta il “preliminare benestare” come parere vincolante, e sembra proprio di doverlo fare, la legittimabilità del procedimento di recupero sarebbe affidata e condizionata dalla valutazione puramente discrezionale della Commissione per il paesaggio.
Sarebbe quindi opportuno lasciare l’obbligo di valutazione esclusivamente per gli immobili vincolati.
3 – Gli oneri di urbanizzazione andrebbero commisurati a quelli previsti per la ristrutturazione, non a quelli da corrispondersi per nuova costruzione, per il duplice motivo: si tratta di interventi qualificati di ristrutturazione e, per esplicita previsione di legge, possono essere realizzati solo se preesistono le opere di urbanizzazione primaria.
