Rapporto Scenari Immobiliari-Paspartu. “Casa Nuova. Se è bella vale di più” – Presentazione a Milano – 1 marzo 2017
A s s o e d i l i z i a
Associazione della Proprieta’ Edilizia
Commento di Achille Colombo Clerici alla presentazione del rapporto Scenari Immobiliari-Paspartu
“Il patrimonio abitativo del Paese deve tornare ad un ruolo maggiormente virtuoso sul piano sociale, passando dalla sfera della irrilevanza, alla sfera della rilevanza economica e fiscale”.
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TORNA SUGLI SCUDI LA CASA IN LOCAZIONE, MEGLIO SE RISTRUTTURATA
Il mercato della locazione è un caro estinto perchè fuori dalle agende politiche e da quelle della ricerca, da tanto tempo?
Niente affatto, non è mai stato così presente nelle agende e nelle problematiche delle famiglie italiane. Ma il patrimonio immobiliare deve adeguarsi alle richieste dei futuri inquilini, soprattutto giovani, che chiedono principalmente alloggi piccoli, collocati in zone urbane di qualità, ecosostenibili, cablati, a risparmio energetico, realizzati con materiali compatibili e soprattutto sicuri anche dal punto di vista antisismico.
Lo si è detto alla presentazione a Milano del rapporto “Casa Nuova. Se è bella vale di più” realizzato da Scenari Immobiliari e Paspartu con interventi di Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari e conduttore dei lavori, Gaetano Coraggio di Paspartu Italy, Vincenzo Albanese (Sigest), Vanessa Boato (K&L Gates), Filippo delle Piane (Ance), Alida Forte Catella (Coima Image), Carola Giuseppetti (Sidief) e Franco Guidi (Lombardini 22).
C’è molta strada da fare per raggiungere l’obiettivo: considerando che la maggior parte degli immobili residenziali, il 52,2% è stato edificato prima del 1945 e dal 1946 al 1970, decenni questi ultimi nei quali incombeva la necessità di tirare su case velocemente, sia per ricostruire quanto distrutto dalla guerra, sia per far fronte alle ondate di immigrati spesso a scapito, ovviamente, di qualità e di sicurezza (norme antisismiche). Ma teniamo presente che ancora nel 2013 c’era chi costruiva in “classe G”.
Si calcola un mercato potenziale per le ristrutturazioni di oltre 120 milioni di metri quadrati, per un investimento potenziale di circa 50 miliardi di euro.
In Italia il comparto residenziale privato nel 2016 conta 2.450 milioni di metri quadrati del valore di 3.450 miliardi di euro: di questi oltre 123 milioni di metri quadrati vuoti da ristrutturare totalmente perché inagibili (5% circa) con un valore stimato in circa 115 miliardi di euro.
Gli immobili vuoti ma pronti ad essere abitati contano 147 milioni di metri quadrati e corrispondo al 6,2% del valore totale in euro dello stock residenziale.
Questi alloggi inagibili e non occupati si concentrano soprattutto al sud del Paese, ma anche nelle periferie delle grandi città.
Sempre nel 2016 si sono registrate 510.000 compravendite, con una crescita di oltre il 14% sul 2015 (ma ancora ben lontane dal record precrisi che è stato di 850.000 compravendite) grazie alle manovre di defiscalizzazione, un generale anche se lieve miglioramento delle condizioni economiche del Paese e dell’Eurozona, tassi di interesse vantaggiosi, prezzi in diminuzione.
Ebbene gli appartamenti ristrutturati sono stati 335.000 (A Milano, su 29.500 compravendite, 24.000 unità, l’82%, ha interessato immobili ristrutturati).
Anche nel mercato della locazione la domanda è in aumento, e si concentra, nelle grandi città, su alloggi di piccole dimensioni. Una delle scelte di chi decide di investire nel settore deve tener presente l’opzione del frazionamento – ad esempio, da un alloggio di 140 metri quadrati a due da 70 – favorito in ciò dal decreto “sblocca Italia” che riduce la tassazione e l’impegno burocratico per questo tipo di interventi.
Naturalmente occorrono investimenti di una certa entità. Che ripagano l’impegno. Come avviene pure nel caso di interventi di manutenzione straordinaria che aumenta il valore dell’abitazione. La media dei 104 capoluoghi, considerando la loro fascia semicentrale, registra un plusvalore medio del 10,7%.
Tale aumento è generalmente più consistente nelle grandi città e nelle città con alto valore culturale e turistico.
Ai vertici si collocano Roma, Venezia, Firenze, Napoli, Bari, Milano, Bologna, Brescia, Catania e Genova. Qualche esempio: Roma, costo di un appartamento da ristrutturare, 306.000 euro; ristrutturato con una spesa di 38.000 euro, 415.000 euro, un plusvalore di 71.000 euro (20,6%); Milano, da ristrutturare 201.000 euro, costo della ristrutturazione 37.000, plusvalore 44.000 (17,1%).
Un analogo incremento si verifica nel caso si dia l’immobile in locazione.
Commenta il presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici: “I dati rassegnati e le considerazioni svolte sono pienamente allineati con quanto da tempo stiamo sostenendo. Che, in altri termini, e’ opportuno ormai che lo Stato persegua politiche volte ad assecondare le dinamiche sociali in atto che portano al ritorno del patrimonio abitativo del Paese ad un ruolo maggiormente virtuoso sul piano sociale, passando peraltro dalla sfera della irrilevanza, alla sfera della rilevanza economica e fiscale”.
