FOCUS SOLE 24ORE : TUTTE LE NOVITA’ PER GLI IMMOBILI – L’IMPATTO DEL VIRUS –Articolo di fondo del presidente di Assoedilizia – Cosa cambierà nel “new normal “: investimenti immobiliari, fiscalità, lavori edilizi, locazioni, attività commerciali, modelli architettonici.
I segnali premonitori ci sono già tutti: drastica riduzione del numero delle compravendite, crisi diffusa delle attività economiche cui gli immobili sono funzionali, ripensamenti e recessi sui programmi di investimento immobiliari in corso. Ma, al di là della fase due, della fase tre e via dicendo, nelle quali domina la logica del sussidio e delle misure tendenti ad assicurare la sopravvivenza dell’importante tessuto economico rappresentato dall’universo mondo immobiliare, come si prospetta il futuro non immediato del comparto?
Molto dipenderà, a mio giudizio, da come riuscirà a riprendersi l’economia turistica del Paese. E’ il turismo, infatti, soprattutto quello internazionale, con tutta la sua filiera e tutto l’indotto, unitamente alla cultura, a fare l’immagine dell’Italia, ormai non più colosso industriale; ed a crearne l’appeal ai fini anche degli investimenti produttivi e commerciali non solo nazionali, ma esteri. E’ quindi in gioco la capacità dello Stato di approntare misure di sostegno per queste attività economiche primarie.
LE DUE EDILIZIE
Fatte le debite premesse, in tema di nuovi investimenti o di prosecuzione di quelli già varati, distinguerei fra l’edilizia della finanziarizzazione, che serve in prima battuta a fabbricare plusvalenze e titoli finanziari e l’edilizia dell’economia, che serve a produrre reddito. Mentre la prima seguirà il suo passo, l’altra potrà subire una contrazione , soprattutto se volta alla realizzazione di strutture destinate all’uso collettivo da parte di masse di persone. Addirittura parecchie strutture di questo genere oggi esistenti potrebbero dover essere riconvertite: a dettarne tempi e modi, le pressanti istanze dello smart working, del co-working, del processo di digitalizzazione della P.A. Molto probabilmente si avrà un rilancio del commercio retail legato alla piccola distribuzione. Si potrà anche riscontrare una accelerazione negli investimenti in strutture strategiche, legate cioè allo sviluppo di particolari aree urbane con effetto di trascinamento della circostante economia immobiliare.
IL FATTORE FISCO
Fattore certamente di incertezza è costituito dalla piega che prenderà la fiscalità in generale e non solo quella immobiliare. Una ulteriore patrimoniale immobiliare o mobiliare, volta a colpire persone fisiche o società, è del tutto irragionevole e improponibile, perché avrebbe devastanti effetti recessivi sull’economia.
La stessa tassazione ordinaria dei redditi immobiliari, iniqua e sperequativa, ha prodotto una profonda disaffezione dei risparmiatori verso gli investimenti in locazione, abitativa o per usi diversi. La pandemia inoltre sta fortemente accentuando le ragioni di tale disaffezione. In mancanza di adeguati investimenti pubblici in conto capitale per finanziare nuove abitazioni popolari, si dovrà fare, dunque, un sempre maggior ricorso all’ housing sociale che potrà diventare un enorme peso a carico dei nuovi interventi edilizi, al pari dei crescenti costi per le bonifiche e per gli oneri di urbanizzazione.
Nelle città, si pone peraltro l’esigenza di evitare le ghettizzazioni zonali, con gli inevitabili squilibri tra immobili “griffati”, ubicati in zone prestigiose o dalla grande funzionalità urbana, ed immobili che godono di minor plusvalore posizionale: per cui è urgente pensare al policentrismo urbano .
Credo si possa ritenere che nelle località turistiche torneranno in grande auge le seconde case per villeggiatura, cui potrebbe fare pendant una forte ripresa della nautica da diporto.
LE NUOVE CASE ANTI PANDEMIA
E’ opportuno anche un accenno a qualche profilo edilizio-urbanistico nella progettazione di nuovi building. Il futuro, come sosteneva anni addietro lo scienziato Umberto Veronesi, ci insegnerà a convivere con il rischio di un virus di tale grado di letalità da poter insidiare la sopravvivenza stessa dell’umanità. Sarà il vero nemico dell’uomo e andrà combattuto con eserciti di medici e attrezzature pronti alla bisogna. Volendo essere previdenti dovremmo pensare a nuovi modelli architettonici: andrebbero cioè incentivati con misure premiali, nelle nuove grandi costruzioni, standard edilizi, facoltativi e non computabili a fini volumetrici, per la realizzazione di spazi attrezzati a ricoveri ospedalieri, pronti all’occorrenza, gestiti, ai fini delle profilassi, delle diagnosi e delle cure, anche in telemedicina.
